站在位于东莞东城的火炼树城中村改造项目现场抬头望去，东莞地标建筑国贸中心、台商大厦就位于眼前。从空中俯瞰，火炼树刚好处于东莞中心城区黄金双轴交汇处。这个多年来备受关注的社区，此刻正朝着未来的高端小区、城市公园、学校目标加速推进建设。

　　伴随城市工业化、城镇化的快速发展，珠三角地区成为我国最早出现城中村问题的地区，而东莞更具典型性。东莞在产业腾飞的同时，城中村问题也充分凸显出来：广大城中村缺乏统一规划，城乡混杂、亦城亦乡，不仅让城市整体空间割裂，土地空间碎片化、利用效率低下，限制着产业的发展空间，普遍存在形态杂乱、功能老旧、配套不足的弊病，难以吸引人才，制约着东莞的高质量发展。

　　3月20日，东莞召开全市城中村改造工作推进会，谋划了“大中小圈”城中村改造体系，划定未来405个“大圈”改造项目，五年内统筹220个“中圈”项目，年内启动108个“小圈”项目，加快盘活存量建设用地，为超大特大城市加速转变城市发展方式探路。

　　城市能级要跃升，必须破除发展空间受限的“天花板”。通过“大中小圈”城中村改造体系，东莞能否拉开一场新的城市空间，向存量要增量、向低效要效益，能否以此探索实现东莞产城融合、居业联动的新模式，为东莞全面重塑城市空间结构带来新活力？

　　空间是城市发展的重要载体与基础保障。过去，东莞在以工业化带动城市化的发展中，城市建设管理很多都以工业生产需求为导向，使得大部分工业区和居住区混杂在一起，空间零散、功能凌乱，土地碎片化，城市基础设施建设缺乏科学布局和人性化考虑。

　　数据显示，东莞400多平方公里的工业用地零散分布在2万多个地块上，70%的村级工业园在300亩以下。而中心城区自2001年开始大规模展开城市化“急行军”后的十多年中，也并未展开过大规模成体系的城建工程。长此以往，东莞便被外界贴上“城不城、乡不乡”的标签，镇街大产业空间和大公共设施项目部署难落地，市中心缺乏商业、文化、交通等各类设施和服务功能配套，现代服务业和城市能级难提升。

　　近日，东莞发布《关于深化空间有序推进城中村改造的实施意见（公开征求意见稿）》（下称《实施意见》），为东莞城中村改造带来新解法，同时也拉开了新一轮城市空间。

　　梳理发现，此次《实施意见》系统性地谋划了“大中小圈”城中村改造体系，为接下来10年的改造定下空间范围，也为东莞解决上述空间难题定下基本盘。

　　《实施意见》表示，接下来将从空间规划、土地利用、资金管理、城市经营、利益分配、住房建设、产业转型等维度形成系统性改造，建立“时间+空间”滚动开发模式。其中，“大圈”锚定未来10年城中村管控的基本底盘，“中圈”基于“大圈”选定近5年改造集聚空间，实施统筹连片改造开发，“小圈”在“中圈”基础上遴选每年度实施的城中村改造项目。到2025年，政府主导构建“大中小圈”的城中村改造体系全面形成。到2030年，生产、生活、生态空间“三生融合”。

　　值得注意的是，此次《实施意见》同时将现代化产业园建设纳入城中村改造范畴，分批分类推进35个现代化产业园区项目，强调将城中村项目与现代化产业园建设及“工改工”项目深度结合。改造出来的新空间，要留出一部分用于产业或商业，充分挖掘产业发展空间的潜力。同时，《实施意见》还提出要分类打造城市社区、产业社区等新型社区，强化生产、生活、生态三生空间的规划体系建设。

　　南方财经全媒体记者梳理发现，自2023年国家出台在超大特大城市推进城中村改造重大战略部署以来，新晋超大城市东莞，开始以“拆、治、兴”并举，全力推进新一轮城中村改造。当前，作为首批示范的中心城区4个街道12个城中村改造项目正有序推进，全市44个项目获得国家城中村改造专项借款。

　　城市战争公号创始人孙不熟告诉南方财经全媒体记者，城中村改造是存量资产盘活的重要内容，也是向存量要增量、向低效要效益的过程。在东莞土地利用碎片化突出，城市土地空间价值亟待挖掘的当下，破局城中村改造，可以有效解决东莞空间不足问题，补强公共设施不完善的短板，也很有可能将全面重塑东莞的城市空间格局，迈向崭新城市化。

　　不同于连片产业空间拓展，城中村本身也是一个产业空间，且产业集聚突出。以火炼树为例，2015年时，这里共有1个工业区、1个旧村商业区，拥有电子、工艺、家具、鞋材等企业15家，一批以娱乐休闲服务为主的KTV、沐足、商务酒店、酒楼、银行等纷纷进驻该村。而对这类城中村的改造，实现产城人的融合是必答题。

　　而火炼树的改造，也重点把宜居安居放首位。改造后，一个集教育、公园、文化全维度、高阶版的配套体系，将让火炼树社区蜕变为一处标志性的高端生活中心。同时，在产业空间打造方面，火炼树项目还聚集 “科技创新+生产性服务业”，扩大“综合功能发展轴”上的产业纵深，助力中心城区做大做强。

　　当前，东莞在推进城中村改造上，也极为强调一体化打造生产、生活、生态相融共生的复合空间，推动城市功能完善、结构合理。此次《实施意见》提出，东莞要分类打造城市社区型城中村、产业社区型城中村。

　　在城市社区型城中村谋划方面，统筹推进未来社区、完整社区、现代社区创建工作。产业社区将通过集中旧厂、旧村、旧城的连片拆除重建，打造产业地标，结合“一园一策”塑造高品质产城空间。强化生产、生活、生态三生空间的规划体系建设，系统谋划、连片整备、集中配套、综合开发，建设产业空间与城市空间融合的现代化城市社区和产业社区。

　　孙不熟认为，对于制造大市东莞而言，先进制造业的发展需要研发人才和科创人才，这要求东莞在推进城中村改造时，要在重构城市空间格局，提升城市生活品质的基础上，更注重产城人的融合程度和高度。

　　在东莞，诸多城中村具有产业集聚、在城区点状分布的特征，天然具有产城融合、职住平衡的优势。但不同于过去的改造模式，以及广州、深圳模式，东莞城中村改造仍旧缺乏社会资本的引入。此次《实施意见》提出，东莞将加大资金支持，充分用好中央补助资金、城中村专项借款、专项债等支持，积极发挥财政资金的乘数效应。进一步强化国企投资，鼓励国有资本积极扩大在城中村改造中的有效投资，以公开择优原则选择资金实力雄厚、信用等级好、改造经验丰富的优质企业作为改造实施主体。

　　专家建议，整体来看，东莞的城中村改造必须要创新改造模式，寻求多样的融资渠道，鼓励和支持民间资本参与，以新思路新方式破解城中村改造中账怎么算、钱怎么用、地怎么征、人和产业怎么安置等难题，探索出一条超大城市城中村改造的新路子。